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          不良开发商利用中介?;ㄕ?,买房者如何见招拆招?

          发布时间:2019-05-14 11:26:00    阅读次数:


          随着我国经济发展和城镇化进程的加快,房价或涨或跌都已不足为奇。但少数不良开发商受利益驱使,为了规避市场房价波动风险动起来了歪脑筋,利用中介耍起了花招,侵害买家利益。不良开发商是如何利用中介?;ㄕ械哪??买家该怎样破解开发商的“套路”呢?当利益受到侵害时又该如何见招拆招呢?

          案情回顾

          广州市俊华房地产开发公司(以下简称俊华公司)在广州某区开发了一座名为“假日花园”的楼盘。广州市民张某来到假日花园售楼部,经过一番讨价还价后决定以每平方米13800元的价格购买一套住宅。楼盘销售人员陈某拿出一份《假日花园高层洋房认购协议》与张某签约,协议约定7日后签订正式买卖合同,张某按照协议约定现场刷卡支付定金8万元。

          到了约定时间,张某联系陈某要求签约,陈某却以各种理由推诿。一个月后陈某打电话通知张某,称开发商不接受认购协议,如果张某想要买房,必须以每平方米16000元的价格购买,并告知张某自己是广州市千祥房地产中介公司的员工,受公司委托以俊华公司名义销售房屋。

          张某经了解得知,受地铁规划等影响,该楼盘房价大幅上涨。张某找到俊华公司协商,俊华公司称其并没有与张某签订协议,也没有收取定金,陈某是千祥公司员工,其行为与俊华公司无关。张某这时才发现协议文本中甲方一栏为“广州市俊华房地产开发有限公司”,落款处却没有俊华公司工章,只有陈某的个人签名。定金收据加盖的是“广州市千祥房地产中介公司”(以下简称千祥公司)印章,POS机小票上也显示收款方为千祥公司。

          张某又找到陈某,陈某称之前一直是由千祥公司代收定金,俊华公司是认可的,现在俊华公司不同意卖,千祥公司也没有办法,只能退还8万定金给张某。张某不同意退还定金,将俊华公司及陈某一同告上仲裁庭。广州市仲裁委员会经审理判定,千祥公司员工陈某不承担违约责任,俊华公司向张某双倍返还定金共计16万元。

          以案说法

          1.开发商如何利用中介?;ㄕ?

          这是一起典型的因为房价上涨导致的房屋买卖纠纷案??⑸淘谝亚┒┞蚵粜?、买方已支付定金的情况下,受利益驱使,将价格波动的风险转嫁到买家身上,单方面违约以追求利润的最大化,不仅严重违反商业道德诚信,也违反了相关法律规定。

          在本案中,开发商为了让自己的楼盘卖出更高价,利用中介设置了道屏障,通过分析案情,不难总结出不良开发商的“花招”套路:一是开发商不直接派出销售人员,而是将楼盘销售工作委托给中介公司,让中介公司直接面对客户,自己则隐身幕后。二是当中介与客户就价格问题达成一致后,如果开发商对价格比较满意,则对签署的协议予以认可,接受中介代收的定金,与买家签订正式合同;如果出现政策利好导致房价上涨,则不承认中介签署的协议效力,也不接受定金。把所有责任推给中介。三是开发商在销售现场向中介公司提供协议格式文本。却不在文本上加盖公司公章;委托中介在售棱部销售,却不对外公示与中介签署的委托销售协议,当出现纷时只同意退回定金。如此一来,不良开发商“进可攻退可守”,在市场房价波动时始终据主动权,侵害的是广大买房消费者的利益。  

          2.如何运用法律破解不良开发商的花招?

          本案中,俊华公司并没有将与千样公司签订的《委托销售代理合同》对外示,也未告知消费者自己与千祥公司之间的关系,给张某维权造成了障碍。掌握正确的取证方法是应对不良开发商的关键,本案中张某可选择的取证方法有两种:第一种是争取千祥公司的支持。由于中介公司也是受害者,因此张某可以对其晓以利害,联合千祥公司共同维权,让其主动提供与俊华公司之间的委托代理协议。

          第二种是自行取证。千祥公司可能基于种种顾虑不提供代理协议,那么张某可以自行举证证明自己有理由相信千祥公司及陈某是代表俊华公司签约的。我国《法总则》第172条规定,相对人有理由相信行为人有代理权的代理行为有效。张某刷卡支付定金的地点是在楼盘销售现场,协议格式文本上的甲方是俊华公司,陈某提供的名片上显示的是俊华公司销售经理,这些证据都能够有力证明签约当时张某有理由相信陈某是俊华公司的销售代表,违约责任应由俊华公司承担。  

          温馨提示

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          2. 出现合同纠纷要妥善保全证据

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